Powierzchnia nieruchomości w aspekcie wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

Wielkość powierzchni jako cecha świadcząca o podobieństwie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne

Zgodnie z art. 153 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na jej wartość. Jak wskazał w orzeczeniu z 29 listopada 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu: [...] zauważyć należy, iż w kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na jednoznaczne przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo nieruchomości drogowych. Wielkość nieruchomości może mieć wpływ na cenę rynkową nieruchomości przeznaczonych np. pod zabudowę mieszkalną, co nie oznacza jednak, że będzie miało wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym uznać należy, iż wielkość nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności, o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej (sygn. akt II SA/Po 929/13). Warto też przytoczyć w tym miejscu fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 21 lipca 2016 r. (sygn. akt I ACa 879/14), w którym skład orzekający z całą stanowczością stwierdził, że: nie powinno budzić wątpliwości, że „inną cechą” cenotwórczą w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 u.g.n, jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej.